Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt erstmals seit Ende 2023 auf 1,5 Prozent. Mieter mit alten Verträgen können nun eine Anpassung ihres Mietvertrags fordern und Mieten senken. Allerdings dürfen Vermieter Kostenanpassungen geltend machen.
Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat den für viele Mietverträge massgeblichen Zinssatz gesenkt. Deshalb dürften nun die Mieten sinken. Allerdings profitieren nicht alle davon - und Vermieter können ebenfalls Aufschläge geltend machen. Erstmals seit Ende 2023 sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz wieder. Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Montag mitteilte, wird er von 1,75 auf 1,5 Prozent angepasst.
Mieterinnen und Mieter, deren Vertrag auf dem aktuellen Satz von 1,75 Prozent beruht, können nun eine Anpassung anfordern. Rein mathematisch würden ihre Mieten damit um 2,91 Prozent sinken. Allerdings dürfen Vermieterinnen und Vermieter im Gegenzug 40 Prozent der Inflation verrechnen, die seit der letzten Vertragsanpassung aufgelaufen ist. Wurde die letzte Anpassung getätigt, als der Referenzzinssatz vor gut einem Jahr letztmals auf 1,75 Prozent stieg, dürfte sich die Forderung nach einer Anpassung des Vertrages dennoch lohnen. Laut einer Mitteilung der Migros Bank beläuft sich die seit Januar 2024 aufgelaufene Teuerung auf 0,4 Prozent, womit der Anteil für die Mieterschaft auf nur 0,16 Prozent zu liegen komme. Zudem dürfen Vermieter in den meisten Fällen allgemeine Kostensteigerungen in der Grössenordnung zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr verrechnen. Sie müssen diese im Zweifelsfall begründen können, wobei die Handhabung der Gerichte von Region zu Region unterschiedlich ausfällt. Generell können Vermieter weniger pauschale Kostensteigerungen verrechnen, je mehr Posten bereits über die Nebenkosten abgerechnet werden. Die Kombination des gesunkenen Referenzzinssatzes einerseits und der Möglichkeit für die Vermieter, einen Teil der Inflation und Kostensteigerungen zu verrechnen, führt dazu, dass die Mieten wohl nur für wenige sinken dürften. Dies sind vor allem Mieterinnen und Mieter, die über einen relativ neuen Vertrag verfügen oder deren Vertrag mit der letzten Erhöhung des Referenzzinssatzes angepasst wurde. Insbesondere bei älteren Mietverträgen, die nicht bei jeder Anpassung des Referenzzinssatzes geändert wurden, lohnt es sich aber, zuerst nachzurechnen, bevor eine Anpassung eingefordert wird. Unter Umständen könnte sich ein solches Begehren sonst als «Bumerang» erweisen, wird Santosh Brivio, Ökonom der Migros Bank, in einer Mitteilung zitiert. Schliesslich sei die Schweiz in den vergangenen Jahren mit einer für ihre Verhältnisse hohen Inflation konfrontiert gewesen. Im Internet finden sich Tools, mit denen Mieterinnen und Mieter ihren Anspruch überprüfen können, Wer eine Anpassung seines Mietvertrags einfordern will, muss einen Brief an die Vermieterschaft schicken. Eine Anpassung des Vertrags muss auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgesetzt werden. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist müsste also beispielsweise eine Anpassung wirksam werden, wenn der Brief bis Ende März bei der Vermieterin oder dem Vermieter eintrifft. Die Vermieterschaft muss auf ein entsprechendes Begehren der Mieterschaft innerhalb von 30 Tagen Stellung beziehen. Fällt die Antwort nicht im Sinn der Mieterinnen und Mieter aus, etwa weil eine Senkung verweigert wird, können diese innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde ihres Wohnbezirks die Herabsetzung der Miete verlangen. Dies geschieht idealerweise per eingeschriebenem Brief. Der Referenzzinssatz wird aufgrund des Durchschnittssatzes berechnet, den Banken für Hypotheken verrechnen. Da in diesen sowohl ältere als auch neu abgeschlossene Hypotheken einfliessen, reagiert der Satz träge auf Veränderungen. Er wird jeweils vom BWO auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet. Eine Senkung des Referenzzinssatzes war erwartet worden. Offen ist hingegen, ob es in diesem oder nächstem Jahr für eine weitere Senkung des Satzes auf 1,25 Prozent reicht. Das dürfte zu einem wesentlichen Teil davon abhängen, wie sich die Leitzinsen der Nationalbank entwickeln. Wenn sie diese auf 0 Prozent senkt, ist eine zweite Senkung wahrscheinlicher. Keinen Einfluss hat die Senkung des Referenzzinssatzes auf Mieterinnen und Mieter, deren Vertrag bereits auf einem Satz von 1,5 Prozent oder tiefer basiert. Sie haben keinen Anspruch auf eine Senkung ihrer Miete
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