Eine Analyse der Raumpioniere zeigt, dass im Kanton Zug erhebliches Potenzial für zusätzliche Wohnraum durch Verdichtung bestehe. Insbesondere ältere Gebäude mit geringem Sanierungsdruck bergen hohe Möglichkeiten für den Ausbau.
Im Kanton Zug ist Wohnraum knapp. Gleichzeitig werden viele Parzellen in der Bauzone nicht vollständig ausgenutzt. Die Unterschiede zwischen den Gemeinden sind riesig. Ein Unternehmer zeigt auf, wo das grösste Potenzial liegt. Die Gemeinde Baar zählte Ende 2023 rund 25’000 Einwohnerinnen und Einwohner. Für genauso viele Personen könnte man im Kanton Zug zusätzlichen Wohnraum schaffen, würde bei allen Liegenschaften mit Jahrgang 1984 und älter die Ausnützungsziffer voll ausgeschöpft.
Das wäre eine Bevölkerungszunahme von beinahe einem Fünftel. Zu diesem Schluss kommt eine Auswertung der Raumpioniere – ein St. Galler Immobilienentwickler und Architekturbüro. Die Analyse basiert auf einem Potenzialrechner des Büros. Dieser zeigt auf, dass fast die Hälfte aller Wohngebäude im Kanton Zug ihre Bauparzellen nicht voll ausnützen sowie Verdichtungspotenzial aufweisen. Ausgewertet wurden 6700 Wohnliegenschaften. Ein Grossteil von diesen –rund 4500 Gebäude – sind 40-jährig und älter. Würden alle diese erweitert oder neu überbaut, könnte gemäss den Berechnungen des Büros Wohnraum für 24’800 zusätzliche Personen entstehen. Wie hier bei einem Einfamilienhaus in der Stadt Zug könnte so manche Parzelle in der Bauzone deutlich besser ausgenutzt werden. Allerdings ist dieses Potenzial ziemlich hoch gegriffen. Das sagt auch der Geschäftsführer der Raumpioniere, Atilla Färber. «Auf die beinahe 25’000 Personen würden wir kommen, wenn jede Bauparzelle mit Wohn-Liegenschaften von vor 1985, unabhängig von deren Zustand, maximal ausgebaut würde.» Der Rechner des Unternehmens zieht bei seiner Analyse daher auch den vermuteten Sanierungsdruck mit ein – also wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass ein Gebäude saniert werden muss. Ein Wert, der sich unter anderem aus dem Baujahr, den Bautätigkeiten im nahen Umkreis der Liegenschaft, den bisher getätigten Baueingaben für Sanierungen sowie aus weiteren Faktoren ergibt. Wird dieser Sanierungsdruck mit einbezogen, ergibt sich die Zahl von 15’000 zusätzlichen Personen – etwas weniger, als in der Gemeinde Cham wohnen. Aus der Sicht von Färber ist diese Zahl realistischer. Wenn also nur jene Liegenschaften ausgebaut würden, die mindestens einen leichten Sanierungsdruck aufweisen.Der Kanton Zug hat laut der Raumpioniere-Analyse das Potenzial, den Wohnraum für bis zu 15’000 zusätzliche Personen zu schaffen, wenn man ältere Gebäude saniert und den vorhandenen Wohnraum ausnutzt. Die Gemeinde Menzingen weist mit einem Ausbaugrad von 63 Prozent den höchsten Anteil ungenutzten Potenzials. In der Berggemeinde sind die Parzellen der 40-jährigen Liegenschaften zu 62 Prozent ausgebaut und zu 38 Prozent ungenutzt. Würden diese unter der aktuellen Bau- und Zonenordnung maximal verdichtet, gäbe es zusätzlichen Wohnraum für 500 Personen – 10 Prozent mehr als heute (Einwohnerzahlen Stand Ende 2023).Ähnliche Entwicklungen lassen sich in anderen Gemeinden beobachten. In Hünenberg zeigt sich ein Ausbaugrad von 69 Prozent. Würden alle 254 Wohnliegenschaften mit leichtem Sanierungsdruck und mehr verdichtet werden, könnten 900 zusätzliche Personen ein Zuhause in Hünenberg finden. In Unterägeri sind die Wohnliegenschaften, welche gemäss den Berechnungen einem leichten Sanierungsdruck unterliegen, zu 72 Prozent ausgebaut. Also 10 Prozentpunkte mehr als in Menzingen. Ein Ausbau ans erlaubte Maximum der jeweiligen Bauzone würde Wohnraum für zusätzliche 1500 Personen schaffen. Das sind über 16 Prozent mehr, als aktuell in Unterägeri wohnen. Es sind gleichermassen Mehrfamilienhäuser wie auch Einfamilienhäuser, die stärker ausgebaut werden könnten. Zusammen könnten durch Verdichtung rund 270’000 Quadratmeter zusätzlich nach der heutigen Bau- und Zonenordnung genutzt werden. Das wäre Wohnraum für fast 6000 Personen – was fast der gesamten Bevölkerung der Gemeinde Oberägeri entspricht. Allein mit dem Verdichten älterer Mehrfamilienhäuser mit leichten Sanierungsdruck könnten in Baar rund 700 Personen und in der Stadt Zug rund 1100 Personen zusätzlich ein Zuhause haben. Gemäss Atilla Färber ist hier das Gebiet Rosenberg und Umgebung in der Stadt Zug hervorzuheben. Es handelt sich hauptsächlich um Bauten aus den 1970er-Jahren und ältere Gebäude. Über alle 21 Mehrfamilienhäuser mit Verdichtungspotenzial und Sanierungsdruck hinweg könnten zirka 22’000 Quadratmeter zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Bild: Stefan Kaiser (Zug, 11. 2. 2025) Auch in Sachen Einfamilienhäuser weist das Quartier ein sehr grosses Verdichtungspotenzial auf. Rund 11’000 zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche könnte hier erstellt werden. Die Möglichkeiten seien sehr unterschiedlich, erklärt Atilla Färber.
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